Cambiar escrituras por herencia en Logroño: pasos, documentos y costes
Si necesita cambiar escrituras por herencia en Logroño, es importante saber que el procedimiento no consiste simplemente en cambiar el nombre que aparece en una escritura. Cuando una persona fallece y deja una vivienda, un terreno u otro inmueble, los herederos deben realizar una serie de trámites para aceptar la herencia, adjudicar los bienes, cumplir las obligaciones fiscales y, finalmente, inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.
En Marín Espinosa Abogados asesoramos a particulares y familias en la tramitación de herencias en Logroño y La Rioja, tanto cuando existe acuerdo entre los herederos como cuando aparecen problemas o discrepancias durante el reparto.
¿Qué significa cambiar las escrituras por una herencia?
La expresión cambiar las escrituras por una herencia se utiliza habitualmente para referirse a la tramitación necesaria para que un inmueble que pertenecía al fallecido quede correctamente adjudicado a sus herederos.
El proceso puede incluir diferentes actuaciones:
- Determinar quiénes son los herederos.
- Comprobar si existe testamento.
- Elaborar el inventario de bienes y deudas.
- Aceptar la herencia.
- Adjudicar los bienes a los herederos.
- Liquidar el Impuesto de Sucesiones.
- Cumplir las obligaciones tributarias municipales que correspondan.
- Presentar la documentación en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, cambiar las escrituras de una casa por herencia en Logroño es el resultado de una serie de trámites sucesorios, fiscales y registrales.
¿Qué pasos hay que seguir para cambiar las escrituras por herencia en Logroño?
Aunque cada herencia tiene sus particularidades, el procedimiento habitual puede resumirse en varios pasos.
1. Obtener el certificado de defunción
El certificado de defunción acredita oficialmente el fallecimiento y será necesario para realizar posteriormente diferentes trámites relacionados con la herencia.
2. Solicitar el certificado de últimas voluntades
El certificado de últimas voluntades permite comprobar si el fallecido otorgó testamento y, en su caso, cuál fue el último testamento otorgado.
Si existe testamento, habrá que obtener la copia correspondiente.
Si no existe, será necesario tramitar la correspondiente declaración de herederos.
Si quiere conocer todos los pasos de una sucesión en La Rioja, puede consultar nuestra guía completa sobre cómo tramitar una herencia en La Rioja.
3. Determinar quiénes son los herederos
Cuando existe testamento, se parte de las disposiciones realizadas por el fallecido, respetando siempre los límites establecidos por la legislación sucesoria.
Cuando no existe testamento, se aplican las reglas de la sucesión intestada y será necesario determinar quiénes tienen derecho a heredar.
Puede consultar nuestra guía específica sobre herencia sin testamento en Logroño para conocer cómo se realiza la declaración de herederos y qué ocurre cuando el fallecido no dejó testamento.
4. Identificar la vivienda y el resto de bienes
Antes de realizar la adjudicación es necesario conocer qué bienes pertenecían al fallecido.
En el caso de una vivienda conviene comprobar:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Referencia catastral.
- Valor del inmueble.
- Posibles hipotecas.
- Embargos u otras cargas.
- Porcentaje de propiedad que pertenecía al fallecido.
También deben localizarse las cuentas bancarias, vehículos, terrenos, participaciones societarias y cualquier otro bien que forme parte de la herencia.
5. Comprobar las posibles deudas
No debe aceptarse una herencia sin conocer razonablemente la situación patrimonial del fallecido.
Pueden existir:
- Hipotecas.
- Préstamos.
- Deudas tributarias.
- Avales.
- Deudas con particulares o empresas.
- Gastos pendientes.
Cuando existen dudas sobre las deudas, conviene estudiar las distintas opciones antes de aceptar la herencia.
En este sentido, puede consultar nuestra guía sobre aceptar o renunciar una herencia.
6. Aceptar y adjudicar la herencia
Una vez conocida la composición del patrimonio, los herederos deberán determinar cómo se acepta y distribuye la herencia.
Cuando existe una vivienda, habrá que determinar si se adjudica a uno de los herederos o si queda en copropiedad entre varios.
La forma de realizar esta adjudicación puede tener consecuencias jurídicas y fiscales diferentes, por lo que conviene estudiar la operación antes de formalizarla.
7. Liquidar los impuestos correspondientes
La adquisición de bienes por herencia tiene consecuencias fiscales.
En La Rioja resulta especialmente importante el Impuesto sobre Sucesiones, cuya regulación autonómica debe analizarse en función del parentesco, patrimonio heredado y demás circunstancias del caso.
El Gobierno de La Rioja dispone de información oficial sobre el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
También puede consultar nuestro artículo específico sobre el Impuesto de Sucesiones en La Rioja.
8. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
Una vez formalizada correctamente la herencia y cumplidas las obligaciones fiscales correspondientes, puede procederse a la inscripción del inmueble a nombre de los nuevos titulares.
La inscripción registral proporciona seguridad jurídica y facilita posteriormente operaciones como vender, hipotecar o donar el inmueble.
¿Es obligatorio cambiar las escrituras de una vivienda heredada?
Una cuestión que genera muchas dudas es si existe obligación de cambiar inmediatamente la escritura de una vivienda después del fallecimiento.
La situación debe analizarse desde diferentes perspectivas: sucesoria, fiscal y registral.
La inscripción registral de la adquisición hereditaria no debe confundirse con la propia adquisición de los derechos hereditarios. Sin embargo, cuando se hereda un inmueble, resulta muy recomendable regularizar correctamente la titularidad y reflejarla en el Registro de la Propiedad.
Esto resulta especialmente importante si los herederos quieren vender posteriormente la vivienda.
Por ello, si está pensando en cambiar las escrituras de una vivienda heredada en Logroño, es aconsejable revisar previamente toda la documentación y comprobar que la herencia se ha tramitado correctamente.
¿Qué documentos hacen falta para cambiar las escrituras por herencia?
La documentación puede variar según las circunstancias, pero habitualmente será necesario disponer de:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Testamento, cuando exista.
- Declaración de herederos, cuando corresponda.
- DNI de los herederos.
- Escrituras de propiedad.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Referencias catastrales.
- Información sobre cuentas bancarias.
- Documentación de vehículos y otros bienes.
- Información sobre préstamos y deudas.
- Documentación necesaria para liquidar los impuestos.
Preparar toda la documentación con antelación puede evitar retrasos y problemas durante la tramitación.
¿Cuánto cuesta cambiar las escrituras por una herencia?
No existe un precio único para cambiar las escrituras por herencia en Logroño.
El coste dependerá de diferentes factores:
- Valor de los bienes heredados.
- Número de herederos.
- Número de inmuebles.
- Existencia de deudas.
- Gastos notariales.
- Gastos registrales.
- Impuesto de Sucesiones.
- Impuestos municipales que correspondan.
- Necesidad de asesoramiento jurídico.
- Existencia de conflictos entre los herederos.
Por este motivo, para calcular correctamente cuánto cuesta una herencia es necesario conocer primero el patrimonio y las circunstancias familiares.
¿Hay que pagar el Impuesto de Sucesiones para cambiar las escrituras?
El Impuesto sobre Sucesiones es una de las principales obligaciones fiscales que deben tenerse en cuenta al tramitar una herencia.
En La Rioja existen beneficios fiscales que pueden reducir considerablemente la cuota en determinados supuestos. La normativa vigente debe analizarse atendiendo al parentesco y a las características concretas de la adquisición hereditaria.
El Gobierno de La Rioja mantiene además un simulador oficial del Impuesto sobre Sucesiones, aunque el propio organismo advierte de que sus resultados tienen carácter meramente informativo.
En cualquier caso, no conviene tomar decisiones sobre la adjudicación de una vivienda únicamente atendiendo a su valor de mercado. La fiscalidad de la operación también debe estudiarse.
¿Qué ocurre si la vivienda heredada tiene una hipoteca?
Si la vivienda tenía una hipoteca pendiente cuando falleció su propietario, la situación debe analizarse antes de aceptar y adjudicar la herencia.
La hipoteca no desaparece automáticamente por el fallecimiento.
Será necesario comprobar:
- Capital pendiente.
- Titulares del préstamo.
- Condiciones de la hipoteca.
- Existencia de un seguro de vida vinculado.
- Posibles cuotas pendientes.
- Situación registral del inmueble.
Cuando existen deudas importantes, puede ser especialmente relevante estudiar si conviene aceptar la herencia pura y simplemente, hacerlo a beneficio de inventario o renunciar a ella.
¿Qué ocurre si varios hermanos heredan una casa?
Es muy habitual que varios hermanos hereden conjuntamente una vivienda.
En ese caso, el inmueble puede quedar en copropiedad de varios herederos, en las proporciones que correspondan.
El problema suele aparecer cuando los hermanos tienen intereses diferentes.
Por ejemplo, puede ocurrir que:
- Un hermano quiera vender.
- Otro quiera vivir en la vivienda.
- Otro quiera alquilarla.
- Uno de ellos quiera quedarse con el inmueble y compensar a los demás.
Mientras exista acuerdo, pueden estudiarse diferentes fórmulas para solucionar la situación.
Cuando no existe acuerdo, la situación puede complicarse considerablemente.
¿Puede uno de los herederos quedarse con la vivienda?
En determinadas circunstancias, sí.
Una posibilidad consiste en adjudicar la vivienda a uno de los herederos y compensar económicamente al resto cuando corresponda.
Sin embargo, no debe realizarse esta operación sin analizar previamente sus consecuencias jurídicas y fiscales.
La forma concreta de realizar la adjudicación puede influir en los impuestos, en la titularidad final y en los derechos de los demás herederos.
Por eso, antes de firmar una escritura de herencia conviene estudiar qué alternativa resulta más adecuada.
¿Qué ocurre si un heredero no quiere firmar?
La falta de acuerdo entre los herederos puede impedir que una herencia se tramite de manera amistosa.
Puede ocurrir que uno de los herederos:
- Se niegue a aceptar el reparto.
- No quiera vender la vivienda.
- Pretenda quedarse con el inmueble.
- Discuta la valoración de los bienes.
- Considere que existen bienes que no se han incluido.
Cuando existe un conflicto de este tipo, resulta recomendable intentar primero una solución negociada.
Si no es posible llegar a un acuerdo, habrá que estudiar las acciones legales que puedan corresponder.
En nuestra página de abogados especialistas en herencias en Logroño explicamos los principales servicios que ofrecemos en materia sucesoria.
¿Se puede vender una vivienda heredada sin cambiar las escrituras?
Esta cuestión requiere distinguir entre la adquisición hereditaria y la situación registral del inmueble.
En la práctica, cuando se pretende vender una vivienda heredada es fundamental que la sucesión esté correctamente documentada y que pueda acreditarse la titularidad de quienes pretenden vender.
Intentar transmitir una vivienda que todavía figura registralmente a nombre del fallecido puede generar dificultades y retrasos.
Por eso, si los herederos tienen previsto vender el inmueble, normalmente resulta conveniente regularizar previamente la situación sucesoria y registral.
¿Cuánto tarda el cambio de titularidad de una vivienda heredada?
No existe un plazo único para todo el procedimiento.
Una herencia sencilla, con pocos herederos, documentación completa y acuerdo entre todos puede tramitarse con relativa rapidez.
En cambio, el proceso puede prolongarse cuando:
- Faltan documentos.
- Existen varios herederos.
- Hay inmuebles en diferentes localidades.
- Existen deudas.
- Hay discrepancias familiares.
- Es necesario realizar una declaración de herederos.
- Uno de los herederos no está de acuerdo.
- Es necesario acudir a los tribunales.
Por ello, cuanto antes se revise la documentación, antes podrán detectarse los posibles problemas.
¿Necesita cambiar las escrituras de una herencia en Logroño?
Si necesita cambiar las escrituras por herencia en Logroño, en Marín Espinosa Abogados podemos asesorarle durante las diferentes fases de la sucesión.
Nuestro despacho presta asesoramiento en:
- Aceptación de herencias.
- Declaraciones de herederos.
- Adjudicación de viviendas y otros inmuebles.
- Reparto de herencias.
- Impuesto de Sucesiones.
- Inscripción de bienes heredados.
- Herencias entre hermanos.
- Conflictos entre herederos.
- Procedimientos judiciales relacionados con herencias.
Puede consultar nuestra página de abogados de herencias en Logroño para conocer nuestros servicios.
Si tiene una vivienda heredada que todavía figura a nombre del fallecido, analizaremos la documentación y le indicaremos qué pasos son necesarios para regularizar la titularidad.
Preguntas frecuentes sobre cambiar las escrituras por herencia
¿Cuánto cuesta cambiar las escrituras de una casa heredada?
El coste depende del valor del inmueble, número de herederos, gastos notariales y registrales, impuestos y complejidad de la herencia. No existe una cantidad fija para todos los casos.
¿Cuánto tiempo hay para cambiar las escrituras de una vivienda heredada?
No existe un único plazo general para realizar todos los trámites, aunque sí existen plazos fiscales que deben respetarse, especialmente el correspondiente al Impuesto sobre Sucesiones.
¿Es necesario ir al notario para cambiar las escrituras por herencia?
Cuando existen inmuebles, la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia es una de las formas habituales de documentar la adjudicación. La necesidad concreta de escritura pública dependerá de las circunstancias de la sucesión y de la operación que se quiera realizar posteriormente.
¿Qué pasa si varios hermanos heredan una casa?
Los hermanos pueden convertirse en copropietarios de la vivienda. Si posteriormente uno quiere vender y otro quiere conservarla, será necesario buscar un acuerdo o estudiar las vías legales disponibles.
¿Puedo vender una vivienda que he heredado?
Es posible vender una vivienda heredada una vez que se haya regularizado correctamente la sucesión y se cumplan los requisitos jurídicos y fiscales necesarios para realizar la transmisión.
¿Hay que pagar impuestos al heredar una vivienda?
La adquisición de una vivienda por herencia puede estar sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y, cuando corresponda, a los tributos municipales relacionados con la transmisión del inmueble.
¿Necesito un abogado para cambiar las escrituras por herencia?
No siempre es obligatorio, pero contar con asesoramiento jurídico puede resultar especialmente útil cuando existen varios herederos, inmuebles, deudas o desacuerdos familiares.
¿Qué ocurre si el fallecido no dejó testamento?
Será necesario determinar quiénes son los herederos conforme a las reglas de la sucesión intestada. Puedes consultar nuestra guía sobre herencia sin testamento en Logroño para conocer el procedimiento.